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肖某文某佳等与杨某房屋买卖合同纠纷

作者:曾辉荣  更新时间 : 2020-07-03  浏览量:1836


上诉人(原审被告):肖某,男,汉族。

上诉人(原审被告):文某,女,汉族。

二上诉人共同委托诉讼代理人:胡某,株洲市南天法律服务所法律工作者。代理权限:一般代理。

上诉人(原审被告):株洲房地产经纪有限公司

法定代表人:袁李。

委托诉讼代理人:余某,系该公司员工。代理权限:特别授权。

委托诉讼代理人:李某,系该公司员工。代理权限:一般代理。

被上诉人(原审原告):杨某,女,汉族。

委托诉讼代理人:曾辉荣,湖南法达律师事务所律师。代理权限:特别授权。

审理经过

上诉人肖某文某、株洲房地产经纪有限公司与被上诉人杨某房屋买卖合同纠纷一案,不服湖南省株洲市天元区人民法院20180211民初299号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭进行了书面审理。本案现已审理终结。

上诉人诉称

肖某文某上诉请求:1、请求依法撤销一审判决第三项;2、请求依法纠正一审受理费的计算错误;3、由被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由:1、三方签订的《房屋买卖合同》因违反法律的强制性规定而无效,一审认定该合同有效错误;2、一审认为上诉人文某的行为构成表见代理无事实依据,亦不符合法律规定;3、被上诉人杨某公司均存在违约行为和过错;4、上诉人不应承担违约责任,且一审判决的违约金明显过高;5、一审判决超出诉讼请求;6、判决一审被告承担律师费依据不足;7、一审案件受理费计算错误。

株洲房地产经纪有限公司上诉请求:1、请求撤销一审判决第二项、第四项,并改判改判上诉人不承担任何责任;2、请求判令被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费用。事实及理由:1、一审错误认定株洲房地产经纪有限公司既不审查涉案房屋产权现状,未如实告知涉案房屋真实情况,也不审查出售人授权手续,又未积极促使双方完善合同,及时履行合同义务,完全没有尽到合理注意义务,与原告的经济损失存在一定的关联性。2、一审错误适用《中华人民共和国合同法》第四百二十五条,该条的依据是居间人故意隐瞒与订立合同相关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益,但本案公司在签订合同时没有隐瞒或者提供虚假情况。3、一审判决退还居间服务费及定金5万元错误。公司已经从定金中扣取居间服务费7000元,现仅43000元剩余定金在公司。

被上诉人辩称

被上诉人杨某辩称,针对两方的上诉,1、合同有效并应当约束文某肖某,且对公司具有效力;2、涉案合同无法履行的根本原因系文某肖某见株洲市房价大涨,认为当时房价太低,故找理由不履行合同,应当承担违约责任;3、关于杨某的损失,其中既包括为解决该次纠纷的时间成本等,还包括错过最佳购房时机,因此一审认定事实清楚,请求维持我方当事人的合法权益。

杨某向一审法院起诉请求:1、解除原、被告于2017713日签订的房屋买卖合同;2、被告文某肖某返还购房定金50000元,被告株洲房地产经纪有限公司返还居间费用13000元,三被告共同支付违约金151360元;3、三被告支付原告的律师费5500元;4、诉讼费由三被告承担。

一审法院查明,肖某文某系夫妻关系。2015110日,肖某与湖南龙都置业股份有限公司签订了一份《株洲市商品房预销售合同》,合同约定肖某购买株洲市天元区栗雨香堤22504号房屋,房屋建筑面积144.58㎡,价格为576585元;首付款276585元,按揭贷款30万元,并在民生银行办理了抵押按揭贷款手续;该房屋产权至今尚未登记在肖某文某名下。

2017713日,杨某(乙方,买受方)与文某(甲方,出售方)及株洲房地产经纪有限公司(丙方,居间方)签订了一份《房屋买卖合同》。合同主要约定:甲方自愿将坐落于天元区栗雨香堤22504号房屋出售给乙方;该房屋总售价为756800元,付款方式为购房定金+购房首付款+公积金贷款+交房尾款;乙方签订之日向甲方支付购房定金50000元,且甲乙双方均委托丙方托管该购房定金;乙方在产权过户进窗后缴税前手续办理时向甲方支付购房首付款246800元;乙方通过市公积金贷款450000元;交房时乙方向甲方支付购房尾款10000元;若贷款未获通过,则乙方应在贷款审批时间届满次日起10个工作日内,将购房款一次性支付给甲方;甲方在签订本合同之后7日内将办理该房屋过户、解除贷款抵押所需的一切资料提交贷款服务机构及丙方;甲方承诺该房屋抵押贷款自行归还,并办理好解除抵押相关手续,在甲方归还银行贷款之前,乙方需向甲方追加购房定金50000元托管于丙方,待产权过户办理之时由丙方代乙方一次性打入房产局资金监管账户;合同一方未按本合同约定条款履行其义务,除本合同另有约定外每逾期一日,违约方向守约方支付100元天的违约金,如违约行为累计超过双方约定时间10个工作日的,或者保证事项不真实的,守约方有权解除本合同,违约方按房屋总价款的20%向守约方支付违约金,并承担守约方为实现债权所花费的律师费、诉讼费等费用;在签订本合同当日,甲方应支付丙方居间服务费7000元,乙方应支付丙方居间服务费13000元;如房屋产权人未到场,代理人承诺产权人已知悉并同意此合同的全部条款,并已取得共有权人同意出售和签订本合同。合同对贷款及其他违约情形等相关事项也作了约定。杨某文某、株洲房地产经纪有限公司三方在合同上签名捺印,且文某肖某亦签了名字。签订合同后,杨某依约支付了购房定金50000元及居间服务费13000元。2017722日在文某家中,杨某文某肖某及株洲房地产经纪有限公司工作人员均在场情况下又签订了一份《补充协议》,协议约定过户时间为该房屋出大证之日起两个月内完成不动产权证过户手续。此后,因肖某不同意出售该房屋,且三方协商未果,从而导致本案纠纷。庭审中肖某坚持不同意出售该房屋,明确表示不履行合同。

本院认为

一审法院认为,本案案由系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为:1、原告杨某诉请解除房屋买卖合同有无事实和法律依据?2、原告杨某诉请被告文某肖某返还定金50000元,被告株洲房地产经纪有限公司返还居间服务费13000元以及被告文某肖某、株洲房地产经纪有限公司共同支付其违约金151360元、律师费5500元有无事实和法律依据?现综合分析如下:

关于涉案合同效力的问题。庭审中,原告杨某、被告文某双方对2017713日所签订的《房屋买卖合同》及2017722日所签订的《补充协议》的三性均无异议,且《房屋买卖合同》、《补充协议》的内容均未违反法律禁止性规定,因此,确认《房屋买卖合同》及《补充协议》均系当事人的真实意思表示,依法成立,合法有效。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。,因此,对被告肖某辩称《房屋买卖合同》无效的抗辩理由不予采纳。因被告文某肖某系夫妻关系,且在被告家签订《补充协议》时被告肖某也在场,被告肖某又未提供充分证据佐证其明确反对被告文某出售涉案房屋,因此,原告完全有理由相信被告文某已得到被告肖某授权,出售涉案房屋系被告文某肖某夫妻共同意思表示,被告文某的行为构成表见代理,其所签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》依法对被告肖某产生法律拘束力。被告肖某辩称被告文某无权处分涉案房屋,其代理行为不构成表见代理,无法律约束力,其该项抗辩之主张无事实依据,原审不予釆纳。

关于原告的各项诉讼请求有无事实和法律依据的问题。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,双方当事人理应遵循诚实信用原则,按约履行合同义务。据庭审查明,原告已按约定履行了合同约定其支付了购房定金50000元及居间服务费13000元的义务,但被告文某肖某未履行该《房屋买卖合同》项下约定由其出售涉案房屋并实现物权转移登记的义务,构成根本性违约,且庭审中被告肖某坚持不同意出售该房屋,明确表示不履行合同,因此原告无法实现合同目的。故根据双方合同约定及《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条之规定,对原告要求解除其与被告文某签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》及要求返还定金50000元的诉讼请求,原审予以支持。据合同约定被告株洲房地产经纪有限公司对原告预交定金负有监管保管义务,因此,被告株洲房地产经纪有限公司依约与被告文某肖某负有共同返还定金的义务。被告文某抗辩原告未按约补交追加的定金50000元,属先违约,但未举证证明其已依约办理了提前还贷、解除房屋抵押相关手续且通知原告补交追加的定金50000元的事实,原审不予采纳。关于违约损失的问题,依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。、第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。之规定,结合原、被告在《房屋买卖合同》已约定违约方按房屋总价款的20%支付违约金,并承担守约方为实现债权所花费的诉讼费、律师费等费用,且所约定的按房屋总价款的20%支付违约金151360元(756800×20%)及已实际支付律师费5500元,符合客观事实,合乎法律规定,而被告既未抗辩违约金过高,也未举证证明约定违约金高于原告实际损失,故对原告要求被告支付违约金151360元、律师费5500元合计156860元的诉讼请求,原审予以支持。被告株洲房地产经纪有限公司作为专业从事房地产经纪活动的中介服务机构,理应提供更充分更完善居间服务义务,但被告株洲房地产经纪有限公司在本案中既不审查涉案房屋产权现状,未如实告知涉案房屋真实情况,也不审查出售人授权手续,又未积极促使双方完善合同,及时履行合同义务,完全没有尽到合理注意义务,其行为系导致合同解除原因之一,损害了原告的合法权益,与原告的经济损失存在一定的关联性,依据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定,被告株洲房地产经纪有限公司应对原告的经济损失承担相应的损害赔偿责任,并向原告退还居间服务费13000元。被告文某肖某辩称原告与被告株洲房地产经纪有限公司存在恶意串通,损害其合法权益,但未举证证明,原审不予采纳。

关于原告的诉求涉及不同法律关系能否一并处理的问题,因涉案中房屋买卖合同与居间合同紧密相连,系牵连之诉,本着案结事了的原则,从有利于彻底解决纠纷并减少当事人诉累的角度出发,原告涉及不同法律关系的诉讼请求应一并解决,符合立法旨意。

综上所述,确认解除原、被告之间《房屋买卖合同》,由被告文某肖某、被告株洲房地产经纪有限公司共同返还原告定金50000元,并结合本案具体情况由被告文某肖某支付原告违约金125488元,被告株洲房地产经纪有限公司赔偿原告损失31372元并退还居间服务费13000元。因本案无法组织调解,原审依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定,判决如下:一、解除原告杨某与被告文某、被告株洲房地产经纪有限公司三方于2017713日所签订的《房屋买卖合同》;二、被告文某肖某,被告株洲房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还原告杨某定金50000元;三、被告文某肖某于本判决生效后十日内向原告杨某支付违约金(含律师费用)125488元;四、被告株洲房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告杨某经济损失(含违约金及律师费用)31372元并返还原告杨某居间服务费13000元,合计44372元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费13116元,由被告文某肖某承担10492.8元,被告株洲房地产经纪有限公司承担2623.2元。

二审裁判结果

二审中上诉人文某肖某提交证据:证据12017513向上诉人文某肖某出具的《委托代理销售协议》、2018112日的《房屋买卖合同》,拟证明上诉人肖某的母亲吴花平委托文某肖某作为代理人,委托公司销售另一套房屋的事实,并以此说明肖某对涉案房屋买卖不知情,肖某以为被上诉人和公司来家里签《补充协议》系谈肖某母亲这套房子;证明公司居间服务的流程;证据22017年株洲房价,拟证明201710月份的房价比7月份低的事实。

株洲房地产经纪有限公司质证认为,证据1真实性、合法性、关联性均有异议,且证明文某肖某对房屋出售有经验,故说明肖某文某应当承担全部赔偿责任;证据2的房屋走势图三性无异议,作为房屋中介机构,明知房屋签订之前,房屋价格没有上涨,故证明杨某不存在损失。

杨某质证认为,三性均有异议,销售合同和委托合同与本案无关,真实性也无法核实。

株洲房地产经纪有限公司二审中提交如下证据,房屋买卖合同、销售协议、房屋状况说明书、签约前提示的协议。拟证明严格按照相关规定进行房屋出售,不存在违约行为。

文某肖某质证认为,对房屋买卖合同、文某签字的真实性无异议,对委托代理销售合同的真实性无异议,但是上面肖某签字与手印不属于肖某本人;文某不是代理人,违约责任条款不适用文某;丙方的置业顾问不是合同上的人,且未取得相关的上岗资格;委托代理销售协议肖某签名不是本人签名,其他意见与前面一样。

杨某质证认为,对房屋买卖合同、房屋状况说明书、签约前提示的协议我方没有异议,对委托代理合同,我方没有参与,不清楚。

本院经审核认为,上诉人文某肖某提交证据1《委托代理销售协议》、《房屋买卖合同》与本案没有直接关联性,不予采信;证据22017年株洲房价不是新证据,二审不予采信;株洲房地产经纪有限公司所提交证据不属于新证据,二审不作证据使用。

对一审采信的证据和查明的事实,二审予以确认。

本院认为,本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点:涉案《房屋买卖合同》是否合法有效,如果有效,上诉人文某肖某与株洲房地产经纪有限公司是否存在违约行为以及如何承担合同责任。

经查,上诉人文某肖某在本案《房屋买卖合同》上作为出售方签字,文某代理肖某签名。文某杨某就产权过户在文某家中签订《补充协议》,肖某在场的情况下未反对文某出售房屋,基于文某肖某的夫妻关系,杨某完全有理由相信出售涉案房屋系文某肖某双方意思表示,一审认定文某的行为构成表见代理符合法律规定,本院予以确认。上诉人文某肖某认为不构成表见代理,上诉人文某处置共有财产未经肖某同意致《房屋买卖合同》无效的理由不能成立,本院不予采纳。综上,《房屋买卖合同》成立并有效,杨某积极履行合同义务,但文某肖某未履行合同约定由其出售涉案房屋并实现物权转移登记的义务,构成根本性违约,且一审中肖某坚持不同意出售该房屋,明确表示不履行合同,因此合同目的无法实现。根据《房屋买卖合同》约定,违约方按房屋总价款的20%支付违约金,并承担守约方为实现债权所花费的诉讼费、律师费等费用。原审按房屋总价款的20%确定违约金151360元、律师费5500元,判决由上诉人文某肖某支付被上诉人杨某违约金(含律师费)125488元,符合法律规定,本院予以确认。

在本案中,株洲房地产经纪有限公司作为专业的中介服务机构,未认真审查涉案房屋产权现状,未如实告知涉案房屋真实情况,亦未审查出售人授权手续,是未能积极履行居间人义务并促使合同签订、履行、实现合同目的的责任。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定,上诉人株洲房地产经纪有限公司不得要求支付报酬并应承担相应的损害赔偿责任,故原审认定株洲房地产经纪有限公司与文某肖某共同返还被上诉人定金50000元,赔偿被上诉人损失31372元并退还居间服务费13000元符合法律规定,本院予以确认。

综上所述,上诉人肖某文某、株洲房地产经纪有限公司的上诉请求不能成立,应予驳回;一审认定事实清楚,适用法律正确,二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费4969元,由上诉人肖某文某负担2810元,上诉人株洲房地产经纪有限公司负担2159元。

本判决为终审判决。


以上内容由曾辉荣律师提供,若您案情紧急,找法网建议您致电曾辉荣律师咨询。

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